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16- D- 0098 201 6 年 5 月 1 1 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
日本ビ
ル
フ
ァ
ン
ド
投資法人
（証券コード：8951）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ＋
格付の見通し 安定的
■ 格付事由
(1) 本投資法人はオフィスビル特化型の不動産投資法人（J - RE IT ）。資産運用会社である日本ビルファンドマ ネジメントの主要株主は、三井不動産（43％）、住友生命保険（35％）である。三井不動産グループのノ ウハウを活用し、外部成長、安定的な収益の確保、および強固な財務基盤の構築を進め、J - RE IT のパイ オニアとしてこれまでに 29 期にわたる運用実績を有する。
(2) 取得予定の物件を含めたポートフォリオは 75 物件、取得金額総額約11, 019億円とJ - RE IT で最大の規模 を誇る。これまで東京都心を中心に競争力の高い大型の優良オフィスビルに対して重点投資を行い、また、 取得の際にはスポンサーパイプラインを活用しながら資産規模の拡大を遂げた。その結果、物件およびテ ナントの分散化が進み、オフィスビルに特化した J - RE IT としてのキャッシュフローが安定したポートフ ォリオが構築されている。足元の不動産取得競争が過熱する中では慎重な投資スタンスを継続しているが、 スポンサー等が開発した新築かつ大型複合ビルである「上野イーストタワー」を 6 月に取得する予定であ る。三井不動産とのコラボレーションおよびサポート体制により、安定的なポートフォリオマネジメント が継続的に実施されており、また、安定的な財務運営を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。 (3) ポートフォリオの稼働率は高水準で安定している。15/ 12 期末のポートフォリオ全体で 96. 8％と高く、ま
た、各投資エリア別に見た場合でもそれぞれ高水準にある。複数の物件で大口テナントの退去が発生した ものの、その後の埋戻しは順調に進捗している模様である。これまでのテナント退去後のテナントリース アップの実績を踏まえれば、テナントリーシングにおいて PMを担当する NBF オフィスマネジメントを はじめとする三井不動産グループからのサポート体制は十分に機能しているものとみられ、今後について も安定的な稼働率の推移が期待できる。
(4) 財務面については、強固な財務基盤が構築されている。長期固定金利比率を 90％以上、総資産ベースの L T V を 36％から 46％と、それぞれターゲット水準を設定してコントロールしている。15/ 12期末におけ る長期固定金利比率は 95. 2％と高く、総資産ベースのL T V は 41. 3％と保守的な水準にある。また、有利 子負債の返済期限の分散化も進んでいる。ポートフォリオの含み益については、オフィスビル特化型 J -RE IT の中では最上位に位置する水準にあり、15/ 12期末で約 12.8％の含み益を有し、時価ベースの L T V は 36. 7％と更に保守的な水準にある。今後もスポンサーの信用力を活用しながら保守的な財務運営をし ていく方針であり、現在の財務構成に関して特段の懸念事項はない。
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【新規主要物件の概要】 ( 1) 上野イーストタワー
本物件は、15 年 12 月竣工、地下 2 階地上 25 階建て、延床面積約 41, 000 ㎡の複合ビル。スポンサー等に より開発された物件であり、本物件の共有持分 60％を取得する。
基準階床面積約420 坪、天井高2. 7m、OAフロア、個別空調、といった設備を有し、地上 19 階までが主 に事務所、20 階以上がホテルとして利用されている。
J R 線および地下鉄日比谷線の「上野」駅までのアクセスは良好であり、また「昭和通り」沿いに位置す ることから視認性が高い。
取得予定日：16 年 6 月 1 日
取得予定価格：21, 600 百万円（取得後のポートフォリオ比：約 2. 0％）
■ 格付対象
発行体：日本ビルファンド投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日： 2 0 1 6年 5月 9日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者： 杉 山 成 夫
主任格付アナリスト： 杉 山 成 夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 日本ビルファンド投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置： な し
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
